关于进一步加强泾河新城土地管理工作的意见

陕西省西咸新区泾河新城管理委员会

关于印发《进一步加强泾河新城土地管理工作意见》的通知

各镇（街道），党委管委会各相关部门，各管理办：

      为进一步规范泾河新城区域国土资源管理工作，促进土地资源的高效配置和合理利用，充分发挥国土资源的基础性、支撑性、保障性作用，建立国土资源管理长效机制，助推泾河新城追赶超越，提高营商环境，及新城建设用地节约集约利用的整体水平，促进新城经济社会可持续发展，结合泾河新城巡查整改工作要求，经主任办公会审议通过，现将《关于进一步加强泾河新城土地管理工作的意见》印发你们，请认真组织实施。
      特此通知。

 

陕西省西咸新区泾河新城管理委员会

2018年6月8日

关于进一步加强泾河新城土地管理工作的意见

      为进一步规范泾河新城土地资源管理工作，促进土地资源的高效配置和合理利用，充分发挥国土资源的基础性、支撑性、保障性作用，助推泾河新城追赶超越，现就进一步加强土地管理工作提出以下意见。

      一、严格土地利用总体规划和年度计划管理

      （一）强化土地规划刚性约束。严格落实土地利用总体规划对泾河新城土地利用的整体管控，编制经济社会发展规划、城乡建设规划及基础设施建设、产业发展、生态环境建设等专项规划和行业规划，要按照土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局进行安排；凡不符合土地利用总体规划的不得批准实施。严格依据土地利用总体规划批地、用地，经批准实施的土地利用总体规划不得擅自修改调整，确需修改调整的，由泾河新城管委会专题会议研究通过后，报新区土地管理领导小组审定同意后，依照法定程序报有关批准机关批准。

      （二）建立土地利用计划调控机制。建立以农用地转用、土地储备、土地供应等为主的年度土地利用计划管理体系。每年3月底之前，由国土资源与房屋管理局会同改革创新发展局、规划建设局等部门，编制本年度的土地储备、土地供应、土地报批、重点项目用地计划，经泾河新城批准后报西咸新区审定。坚持按计划、按项目安排用地，没有列入年度计划的，原则上不予安排用地，属中省和西咸新区重点项目的，须经泾河新城及新区同意调整计划后，方可办理有关用地手续。

      （三）深化用地计划差别化管理。坚持“统筹安排、突出重点、区别对待、有保有压”的原则，按照“先存量、再流量、后增量”的顺序，科学合理安排年度用地计划指标。新增建设用地指标优先安排保障泾河新城关注的重点区域、重大项目和重要民生工程，单列下达安居工程、农民建房及扶贫开发用地计划。

      二、加强建设项目用地预审和土地报批

      （一）实行分级用地预审。建设项目使用土地，除不涉及新增用地，在已批准的建设用地范围内进行改(扩)建的项目,可以不进行用地预审外，其余均应按照规定申请用地预审。项目用地预审实行分级预审，属泾河新城立项的建设项目，由新城国土资源主管部门预审；属西咸新区立项的建设项目，由新区国土资源主管部门预审；属省级及省级以上立项的项目，由新城国土资源主管部门初步审查，报新区国土资源主管部门审查后报省、部级国土资源部门进行预审。

      （二）加强用地预审实质性审查。凡不符合土地利用总体规划、产业和供地政策的项目，不得通过用地预审；突破用地标准或无用地标准的项目，需做节地评价；线性工程占用耕地达到100公顷以上、块状工程占用耕地70公顷以上或占用耕地面积达到用地总面积的50%以上的，按照有关规定组织实地踏勘和专家论证。泾河新城国土资源管理部门要强化前期介入，引导建设项目统筹规划、科学选址、节约集约用地。

      （三）从严审批各类非农建设用地。农用地转为建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农建设，擅自扩大建设用地规模。加强农用地转用审批的规划和年度计划审查，凡不符合土地利用规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得报批用地。临时用地审批由新城国土部门负责，定期向新区国土部门备案。

      （四）注重提高土地报批工作质量和效率。在全面实行建设用地报批“直通车”的框架下，由泾河新城国土资源主管部门负责组织土地报件，报新区国土资源主管部门审核，加盖土地审批专用章，直报省国土资源厅审批。土地报件要分清轻重缓急，实施精准报地，把好报件质量，确保报批材料合法、真实和准确。

      三、规范征地拆迁和土地储备工作

      （一）保障被征地农民合法权益。泾河新城作为土地征收的责任主体，要完善征地补偿机制，严格执行征地补偿标准，因地制宜采取货币、社保、留地等多元化安置模式。按照“先保后征”的原则，征地前必须足额缴纳被征地农民社会保障资金，由泾河新城人社部门制定被征地农民社会保障办法，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。要严格工作程序，各类建设项目拟征收集体土地的，必须认真履行征地报批前告知、确认、听证程序。征收土地方案经依法批准后，要认真做好“两公告一登记”工作。建立征地信息公开制度，在泾河新城网站政务公开平台上依法、及时、全面公开相关信息，保障被征地群众的知情权、参与权、申诉权和监督权。建立健全征地拆迁矛盾纠纷排查调处机制，认真做好征地拆迁政策宣传、解释和群众思想疏导工作，争取群众的理解和支持，不得强行实施征地拆迁。强化征地拆迁侵害群众权益问责，严禁未批先用等违规征占土地和拖欠、挪用征地补偿安置费用等行为，构成违法犯罪的，依法移送司法机关处理。严禁在拟征地上突击建设，谋取征地补偿款。

      （二）扎实做好土地储备工作。以经济社会发展规划、城乡建设规划和土地利用规划等“多规融合”为基础，对泾河新城区域建设用地空间规模进行调研论证，在西咸新区的指导下，科学编制泾河新城土地储备五年规划（2018—2022），统筹预测土地储备规模，合理布局土地储备空间，优化调整土地储备结构，有序安排土地储备开发时序。按照“以需定供、以供定储，以储定征”的原则，制定年度土地储备计划，明确年度储备土地收储计划、储备土地前期开发计划、储备土地供应计划、储备土地资金计划。泾河新城对通过收回、收购、行使优先权购买和农转用、土地征收等方式取得的土地，依据《土地储备管理办法》，由泾河新城土地储备中心按程序进行统一储备，纳入泾河新城储备库。从2018 年起凡未纳入土地储备库的经营性用地（工业用地除外），原则上不得安排出让。严格土地储备资金管理，土地储备机构融资应纳入地方政府债务统一管理。要加强对土地储备的投资、融资、开发成本核算和资金管理，做到“熟地”出让。

      四、着力加强土地供应工作

      （一）严格执行土地供应政策。严格执行《限制用地项目目录（2012 年本）》《禁止用地项目目录（2012 年本）》《工业项目建设用地控制指标》《陕西省建设用地控制指标（2007 版）》等用地标准以及产业和供地政策。凡不符合目录要求、用地标准、产业和供地政策的，不得办理项目规划和用地手续。对符合供地政策和产业政策，但没有用地标准或超过用地标准的建设项目，要进行节地评价，并依据评价结果合理确定用地规模。

      （二）扩大有偿供地范围。准确把握划拨用地项目范围，符合《划拨用地目录》规定范围内的建设项目，以划拨方式办理用地手续。逐步扩大国有土地市场配置和有偿使用范围,减少非公益性用地划拨,国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地,也要逐步实行有偿使用。

      （三）规范土地出让方式。严格执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）有关要求，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必须采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让。符合划拨用地目录用地、经认定符合城镇低效用地再开发条件的土地、工业仓储用地及加油站拆迁安置用地（不超过原产权面积）、1000 平方米以下难以独立成宗的零星土地等符合协议出让国有土地使用权相关法律法规规定和有关政策的，可以采用协议出让方式。严格落实“净地”出让，出让土地应当安置补偿到位，土地使用性质、容积率等规划条件明确，对非经营性用地改变为经营性用地的，由泾河新城收回土地使用权，重新依法出让。

      （四）积极探索弹性供地方式。探索工业用地分阶段出让、先租后让、租让结合等弹性供地方式，土地使用权出让年期根据产业类型和企业生命周期在5年至50年之间分档设定，土地出让期限届满时，对项目发展前景和合同履约等情况进行评估，视情况决定续期或收回土地使用权。对短期产业用地、标准厂房用地，可以采取租赁方式供应土地，并签订国有建设用地使用权租赁合同，约定租赁年限、租金标准和使用要求。

      （五）规范出让地价管理。各类经营性建设用地使用权出让价格应当遵循市场配置土地资源的原则，根据土地估价结果、国家产业政策、产业辐射带动功能和土地市场变化等情况，经地价评估集体决策综合确定。土地出让起始价原则上不得低于评估结果的90%和公布的基准地价。对泾河新城招商引资的重点产业、总部经济和城市综合体等特定项目用地实行优惠供地政策的，须经泾河新城专题会议审定后，报新区土地管理领导小组批准，可以按照基准地价政策确定出让起始价，但必须严格行业准入标准，规范土地出让行为。对高品质特色酒店建设按照西安市标准予以优先保障。

      （六）规范土地出让收支管理。国有土地出让总价款全额缴 入西咸新区国库，由新区财政局提取地铁专项资金后，向各新城返还剩余价款，并纳入预算，实行收支两条线管理。土地出让原则上实行一次性缴清土地出让金制度。中、省、新区重点项目用地，经泾河新城管委会审定后，报新区国土部门核定、新区管委会同意后可适当放宽，但最长不超过一年。已签订合同但未按合同开工建设，又不按期缴出让价款的，依照法定程序收回土地使用权。经新区土地领导小组会议批准的用地，自新区国土部门通知其来办理用地合同之日起三个月内不办理用地出让合同的，批文一律作废。对用地单位未及时缴清土地出让价款的，泾河新城国土房管部门不得受理不动产登记和商品房预售。用地单位在拖欠土地出让价款（含滞纳金）期间不得参与新的土地出让交易活动。

      （七）强化土地出让履约管理。土地成交后，不得随意改变土地用途和容积率等规划条件。确需变更的，应依法修改规划，不能以会议纪要等形式替代规定的变更程序。经依法调整土地用途和容积率等规划条件的，用地单位须在30日内向泾河新城国土资源主管部门申请办理用地手续，经泾河新城管委会批准后，报西咸新区土地管理领导小组审定，符合协议出让要求的，签订《国有建设用地使用权出让合同》补充合同并补缴土地出让价款。未办理相关用地手续的，城乡管理局、规划建设局等有关部门不得办理后续审批手续。

      五、推进国土资源集约节约利用

      （一）严格建设项目用地审查。对政府性投资项目用地，在批复项目可研报告时应由改创会同规划建设、国土房管等部门对项目用地规模、建设规模、建设工期、投资总额等进行审查，并在可研报告批复中予以明确。适当提高工业类项目准入门槛，新建工业项目平均投资强度原则上不低于300万元/亩，项目投产后亩均税收不低于50万元，建筑容积率原则上不低于1.0，建筑系数不低于40%。大力推进多层厂房建设，轻工业标准厂房应在两层以上，容积率应达到1.2以上。对固定资产投资额在21亿元以下或用地面积低于30亩的新建工业项目，原则上不单独供地，引导项目进驻小微企业创业园。实行分期供地制度，对分期建设的大中型工业项目，实行整体规划、总量控制、分期供地、限期开发，当期用地未达到预定的投资强度等条件的，不得安排下期供地。严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地容积率必须大于1.2，新建开发型居住项目容积率必须控制在2.8以下，保障安置类住宅容积率一般应控制在3.2以下，最高不得超过3.5。

      （二）积极盘活低效存量建设用地。推进工业用地挖潜增效，通过厂房加层、利用地下空间、翻建等途径实施“零增地”技术改造，在符合控制性详细规划、安全要求、不改变工业土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，免缴增加面积的城建配套配。鼓励通过协商收回、二次招商、追加投资、转型改造、协议置换、合作经营等形式盘活企业长期低效使用的土地。用好城乡建设用地增减挂钩试点等政策，因地制宜盘活农村空闲低效建设用地。

      （三）加快批而未供土地开发利用。对建设用地批准时间超过两年以上还未完成供应的地块，属于征地拆迁等政策处理不到位的，由负责征地拆迁的街镇限期完成。对属于项目原因或资金未落实等情况的，由招商部门对项目实施主体进行重新评价，提出处置方案并限期完成，未完成前暂停项目实施主体其他项目用地报批。对因城市规划调整原因无法落实，导致批而未供的，按照城乡规划相关要求，及时调整用地性质。

      （四）强化建设用地批后监管。加强对已批准的建设用地开发利用情况批后监管,进一步建立健全从批准供地到项目竣工验收的共同责任机制,明确相关单位责任。加强土地利用动态巡查,切实督促土地使用权人按照土地出让合同或划拨决定书内容开发利用土地。建立健全建设项目竣工验收用地核验制度,对建设项目依法用地、履行土地出让合同或划拨决定书情况进行核验。对新开工的建设项目,没有国土资源管理部门的核验意见或核验不合格的,不得通过竣工验收。

      （五）加大闲置土地处置力度。根据《闲置土地处置办法》,按照“逐级负责,分类处理,依法处置”的原则,严肃查处各类闲置用地。因政府行为造成的土地闲置，可采取延长动工开发期限、改变用途或规划条件、安排临时使用、等价置换、协议有偿收回、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。因土地使用者原因造成的土地闲置，超过约定时间未动工开发满1年的，按照土地出让价款或划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，依法收回土地使用权。建立闲置土地企业信用黑名单制度，凡列入信用黑名单的单位或个人,在其闲置土地处置完毕前,不得接受其新的用地申请,不得为其办理闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记,不予认定土地竞买资格。

      六、抓实地质灾害防治工作

      坚持“预防为主、防治结合”的方针，大力推进地质灾害综合防治体系建设，建立新区、新城、镇（街道）、村（社区）四级管理模式，形成群测群防的网格化管理体系；认真编制年度地质灾害防治方案和地质灾害防治应急预案，建立健全地质灾害管理基础台账，扎实做好“防抢撤”工作；做好《地质灾害防治条例》等法律法规的宣传贯彻执行工作，加强地质灾害防治应急演练，全年组织有针对性的应急救援演练活动次数不得少于监测点的30%，提高预案的实用性、可操作性和处理突发地质灾害事故的能力，努力把事故损失降低到最低限度；加强应急队伍和应急平台建设，积极做好群测群防和监测预警，推动监测工作由“无责任的义务”向“有报酬的责任”转变，提高监测监管力度，最大限度保障人民群众生命财产安全。

      七、有序推进不动产登记工作

      按照西咸新区不动产登记机构、登记依据、登记簿册、登记信息平台“四统一”的目标，完成不动产登记机构组建、人员配备、平台建设等工作，全面开展不动产统一登记业务，形成职责清晰、权责一致、协同高效的不动产统一登记体系；按照交易登记一体化的原则，进一步厘清不动产登记与房屋管理的职责边界，明确业务衔接节点，避免职责交叉，实现无缝对接，提高登记质量，确保登记安全；按照便民、为民、利民和全区通办的原则，泾河新城设立统一规范的不动产登记服务大厅和窗口，严格实行“一个窗口”受理、“一站式”服务、“一费式”收费，依法公开办事指南、登记流程、申请资料目录和表格示范文本等信息，为群众办理不动产登记、查询等提供便捷服务；积极整合共享登记资料，全面清理和整理不动产登记历史资料，制定详细的资料整合方案，及时将涉及泾河新城管理范围内的土地登记、房产登记等相关资料整合至新区不动产登记机构；按照新区统管、新城驻点的原则，泾河新城将大力支持新区不动产登记工作，对新区派驻新城人员的办公、用餐等提供后勤保障；配合新区，积极开展教育培训，深入学习《条例》《细则》和相关配套政策知识，确保工作人员熟练掌握各类不动产登记的流程、要件等业务知识，熟悉信息平台的应用和操作，提升整体业务水平，打造专业登记队伍。

      八、严格落实土地执法监察工作

      按照国土资源执法监察“关口前移、重心下移”的工作原则，泾河新城国土部门履行国土资源执法监察的主体责任，认真做好区域内国土资源动态巡查、国土资源违法行为制止、违法案件查处、年度土地矿产卫片和国家土地例行督察整改工作等执法监督监察职责。认真贯彻新区综合执法体制改革的重大决策，进一步明确国土执法与城市综合执法的权责边界，做到权限清晰、责任明确。加强国土执法队伍建设，加大国土执法设备和经费保障，有效保障监察监管责任落到实处。

      九、高度重视和支持国土资源管理工作

      （一）切实转变用地观念。泾河新城作为国土资源管理工作的第一责任主体，要切实担负起耕地和基本农田保护等职能，以“五大发展理念”为指引，优化土地要素的流动和配置，推进区域、城乡、产业协调发展；要牢固树立国土资源服务泾河新城发展和服务辖区人民群众的“双服务”理念，积极有效保障项目用地需求，全面落实民生事项；要坚持节约集约利用国土资源，切实推进建设用地“总量”和“强度”“双控”制度，提高土地利用效率，加快构建节约集约用地新机制。

      （二）落实国土资源管理共同责任机制。建立定期分析研究工作机制，泾河新城主要领导要定期听取国土资源工作开展情况汇报，分析工作形势，研究解决问题。建立部门齐抓共管的共同责任机制，明确改创、规划建设、招商等有关部门的工作责任和工作措施，严格用地标准、用地审批、批后监管等事宜由国土房管部门负责；行业准入、投资规模和强度由改创等部门负责；出具项目规划条件、核查建设项目开发建设强度由规划建设部门负责，形成各司其责、齐抓共管、统筹推进国土资源管理工作机制。

      （三）提高国土资源服务保障能力。国土部门要加大土地报批、供应、征迁等工作力度，为泾河新城发展提供高质量的资源保障。深入推行“3450”行政效能革命，进一步健全国土资源管理决策程序，简化办事程序，提高工作效率。要配合新区全面建成土地利用现状数据库、土地利用总体规划数据库和土地利用动态监测监管数据库，及时掌握各类土地的报批、供应和供后使用情况，加强管控力度，提高国土资源决策和管理水平。要加强基层国土所管理，制定基层国土所管理意见。

      （四）加强国土干部队伍建设。选优配强泾河新城国土部门领导班子，配齐配强“领头雁”；要坚持人尽其才、才尽其能的原则，为国土干部成长和进步提供更多的机会和平台，关心国土干部的生活。要加大干部的教育、培训、管理力度，打造一支能征善战、敢作敢为、善作善成的干部队伍。